Gỡ vướng trong thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Hiện nay, không ít người có QSDĐ, muốn thế chấp để vay vốn nhưng giao dịch không thể thực hiện, vì trên đất có tài sản gắn liền với đất. Trong khi đó, người vay vốn lại không muốn thế chấp giá trị tài sản gắn liền trên đất. Và khó khăn này sẽ được tháo gỡ từ ngày Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành - 15-5-2021. Theo đó, nghị định đã quy định rõ về tài sản thế chấp là QSDĐ và quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất, như sau: Việc dùng QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với QSDĐ. Điều này có nghĩa là người vay vốn có thể thế chấp QSDĐ, mà không cần phải thế chấp quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời, nghị định cũng quy định rõ: Trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm. Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển.

Đối với trường hợp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đang là bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với QSDĐ.

Hiệu lực bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất… 

Về vấn đề này, nội dung của nghị định nêu rõ: Trong trường hợp thế chấp QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất thì hợp đồng thế chấp vẫn còn hiệu lực, biện pháp thế chấp vẫn còn hiệu lực đối kháng với người thứ ba khi tài sản gắn liền với đất hoặc QSDĐ không phải là tài sản bảo đảm được mua bán, được chuyển nhượng, được chuyển giao khác về quyền sở hữu hoặc được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Với quy định này nhằm bảo đảm việc thu hồi vốn đã cho vay của các tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng thương mại. 

Cách hiểu đơn giản về hiệu lực đối kháng với người thứ ba là khi xác lập giao dịch đảm bảo, quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch không chỉ xác lập với hai bên trong giao dịch, trong một số trường hợp còn phát sinh với bên thứ ba chiếm giữ tài sản. Ví dụ: Trong trường hợp ông A là bên vay có thế chấp tài sản là QSDĐ cho ngân hàng B, nhưng ông A lại giao mảnh đất cho ông C sử dụng và trong trường hợp ông A không đủ khả năng thanh toán và xử lý tài sản đảm bảo thì ngân hàng B có quyền yêu cầu ông C không tiếp tục sử dụng mảnh đất để tiến hành thủ tục thanh lý tài sản đảm bảo.

Đồng thời, nghị định cũng quy định: Hiệu lực của hợp đồng bảo đảm, hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm bằng tài sản được tạo lập từ quyền bề mặt, quyền hưởng dụng với người thứ ba không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp QSDĐ có quyền bề mặt, tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng được mua bán, được chuyển nhượng, được chuyển giao khác về quyền sở hữu hoặc được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 

Nhận thế chấp đối với QSDĐ, tài sản gắn liền với đất…

Đây là lần đầu tiên ở nước ta có văn bản quy phạm pháp luật quy định rõ về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Theo đó, giao dịch nêu trên chỉ được thực hiện khi đã đáp ứng các điều kiện sau đây:

Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn. 

Đầu tư vào tài sản thế chấp

Trong thực tế đã có không ít trường hợp phát sinh tranh chấp khi bên thế chấp thực hiện đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. Vì vấn đề này ít khi được đề cập trong hợp đồng thế chấp, trong khi đó, pháp luật lại không có chế tài điều chỉnh cụ thể, rõ ràng vấn đề này. Và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã quy định về vấn đề này như sau: Trường hợp bên thế chấp thực hiện quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp thì phần giá trị đầu tư tăng thêm thuộc tài sản thế chấp. Tuy nhiên, việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp: Bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp; bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.

Đồng thời, nghị định cũng quy định bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu chấm dứt việc đầu tư nếu việc đầu tư quy làm giảm giá trị tài sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp, bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên nhận thế chấp. 

Theo Báo Bình Phước Online.